Wertermittlung in Zeiten des Immobilienbooms
Immobilienboom und kein Ende: Die Preise auf dem Immobilienmarkt steigen unaufhörlich weiter, ein Ende der Entwicklung ist nicht abzusehen.
Immobilienboom und kein Ende: Die Preise auf dem Immobilienmarkt steigen unaufhörlich weiter, ein Ende der Entwicklung ist nicht abzusehen. Die Statistik zeigt einen eindeutigen Trend in den letzten drei Jahren, wonach der Preisanstieg von 2017 bis 2019 in der Bundesrepublik durchschnittlich fast fünf Prozent betrug. Eigentumswohnungen hatten sich von dieser Entwicklung abgekoppelt, sie verteuerten sich um neun Prozent in deutschen Großstädten wie z.B. Hamburg, München, Köln. Eine fundierte Wertermittlung ist bei derart dynamischen Märkten eine gute Richtschnur.
Was ist ein Haus, ein Grundstück, eine Eigentumswohnung wert?
Dort wird dieser Aufwärtstrend anhalten, während die Preise in strukturschwachen Gegenden wieder langsam sinken. Eine weitere Preisbremse könnten steigende Zinsen sein; zumindest mittelfristig ist es allerdings unwahrscheinlich, dass dieser Trend einsetzt.
Was ist ein Haus, eine Wohnung wert?
Was Menschen Gebrauchsgüter oder Immobilien wert sind, entscheiden sie selbst, wobei die Preise im Markt unter anderem durch das altbekannte Spiel aus Angebot und Nachfrage entstehen. Es geht also weniger um den Wert, der eine eher individuelle Kategorie ist, als den Preis, der quantitativ messbar ist. Die Frage ist also weniger, was ist der Marktwert, sondern was ist angesichts der Marktentwicklung ein adäquater Kaufpreis? Und, direkt an diese Frage angeschlossen, wie ermittelt man diesen Preis? Die Immobilienpreise haben sich in unserer Region Hannover Stadt, Hannover Umland wie Burgdorf, Langenhagen, Laatzen, Lehrte, Isernhagen und bei unterschiedlichen Immobilientypen zum Beispiel Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser in den letzten Jahren verdoppelt und zum Teil verdreifacht. Eine Wertermittlung beantwortet also auch die Frage nach der richtigen Investition.
Wie ermitteln wir einen angemessenen Immobilienpreis?
Die rasante Entwicklung des Immobilienmarktes im Allgemeinen und insbesondere die der Preise stellen uns als Sachverständige bei der Wertermittlung vor mehrere Herausforderungen: Wir müssen die Bedürfnisse aller Parteien - Käufer wie Käufer bzw. andere Auftraggeber des Gutachtens - im Auge behalten, ebenso wie die schnelle Änderung des Marktes sowie trotz der gebotenen Eile eine sorgfältige Gutachtenerstellung. So stehen uns unterschiedliche Bewertungsmethoden wie Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren zur Verfügung. Je nach Situation des Mandanten setzen wir sie beispielsweise bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen, Schenkungen, Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung, Käufen, Verkäufen oder zur Vorlage bei Gericht, beim Finanzamt und bei der Versicherung ein. Aus unterschiedlichen Faktoren und Datenbasen - Indizes, Anpassungsfaktoren und Auswertungen über Kaufpreise - ermitteln wir den marktgerechten Preis der Immobilie.
Nutzen von Idizees für Sachverständige
Ein Index - hier ist der Baupreisindex relevant - versetzt uns in die Lage, den Zeitwert einer Immobilie zu errechnen. So gehen wir dabei vor: Die Kosten für die Errichtung einer Immobilie haben sich in den letzten Jahren stetig erhöht. Relevant sind zunächst trotzdem die Baukosten aus dem jeweiligen Baujahr, die mit der Indexzahl multipliziert wird, die vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird. Aktuell (Januar 2021) ist dieser Preis zwar im Vergleich zum November 2019 um 0,1 Prozent gesunken, allerdings liegt der Grund hierfür im Umsatzsteuersatz, den die Bundesregierung im Zuge der Corona-Pandemie von neunzehn auf sechzehn Prozent herabgesetzt hat. Die Preissteigerung lässt sich besser am Monatsvergleich August - November 2020 ablesen;
Viele Aspekte berechnen, bevor der tatsächliche Wert feststeht
in diesem Zeitraum stiegen die Baupreise um 0,4 %. Wir verwenden zur Berechnung den jeweils zum Bewertungsstichtag aktuellen Index. Für unterschiedliche Immobilienarten wie Neubauten, Bestandsgebäude, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbe existieren verschiedene Indizes.
Anpassungsfaktoren: den richtigen Vergleich ziehen
Diese Faktoren ergeben sich aus Vergleichensdaten bzw. bei Grundstücken und Immobilien die nach dem Vergleichswertverfahren berechnet werden. Ein einfaches Beispiel: Uns liegt ein Grundstückspreis als Richtwert vom Gutachterausschuss vor. Nun müssen wir aber eventuell ein größeres oder kleineres Grundstück bewerten oder eines, das mehr oder weniger bebaut werden darf. Auch das Alter des Richtwertgrundstücks im Vergleich zum Grundstück, dass wir bewerten, kann eine Rolle spielen. Die Anpassungsfaktoren dienen uns in diesen Fällen dazu, das Bewertungsgrundstück in ein Verhältnis zum Richtwertgrundstück zu setzen. Bei Eigentumswohnung wird die Problematik noch augenfälliger: Hier müssen wir zahlreiche, unterschiedliche Parameter vergleichbar machen. So können die Wohnungen verschiedene Baujahre aufweisen, unterschiedliche Lagen, abweichende Miteigentumsanteile, unterschiedlich große Wohnflächen, einen Stellplatz besitzen (oder nicht), derzeit vermietet sein (oder nicht), frisch modernisiert oder dringend modernisierungsbedürftig sein. Wir setzen sie dann mit Anpassungsfaktoren in das gleiche Verhältnis zu den Vergleichsobjekten.
Unser Vorgehen bei der Wertermittlung
Den marktgerechten Preis ermitteln wir nach den oben erwähnten Verfahren und Prozessen. Grundsätzlich relevant ist auch die Nutzung der Immobilie. Ist das Gebäude in seiner Beschaffenheit eher für die Eigennutzung bestimmt oder eignet es sich besser für die Vermietung? Hier gilt der Grundsatz: Einfamilienhäuser sind für die Eigennutzung gemacht und Eigentumswohnungen eignen sich auch gut zu Vermietungszwecken. So ermitteln wir uns ein realistisches Preisgebilde, das eine größtmögliche Annäherung an den Marktpreis bietet. Zudem berücksichtigen wir wertbeeinflussende Merkmale wie z.B. Schäden an Gebäuden oder Instandhaltungsrückstau der Außenanlagen, nicht entrichtete Erschließungsbeiträge oder etwaige Rechte und Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind.
Ziele des Immobiliengutachtens
Als Bestandteil des Gutachtensprozesses wählen wir das passende Wertermittlungsverfahren aus. Dabei setzen wir nicht nur auf ein ein Hauptverfahren, sondern beziehen noch mindestens ein Stützverfahren in das Gutachten mit ein. Das Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist im §194 BauGB definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
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