Bauen im Bestand: So vermeiden Sie teure Fehler

Im Herbst 2018 haben wir mit unserem Blog begonnen. Damals, auf dem Höhepunkt des Baubooms, sahen wir für die Zwanziger Jahre dieses Jahrhunderts eine stärkere Verlagerung des Baubooms auf die Sanierung und das Bauen im Bestand voraus. Tatsächlich ist die Baukonjunktur eingebrochen, jedoch aus anderen Gründen: Viele Städte und Kommunen, die vorher kräftig in öffentliche Bauvorhaben investierten, haben Pandemie-bedingt Bauvorhaben zurückgestellt. Allerdings blieb der Rückgang moderat, was unter anderem auch an bestandserhaltenden Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen liegt, die für die Baubranche immer wichtiger werden. Wir als Bausachverständige spielen bei der Gebäudesanierung eine bedeutende Rolle, vor allem, wenn es gilt, Schäden zu identifizieren und Mängel aufzudecken, auch beim Bauen im Bestand.

Alle Maßnahmen, die geeignet sind, die Bausubstanz zu erhalten, die den Wert des Gebäudes sichern oder steigern, werden als Bauen im Bestand bezeichnet. Synonym werden Begriffe wie Instandsetzung oder Sanierung verwendet. Auch Renovierung, energetische Sanierung oder Modernisierung gehören in diesen Kontext. Wichtig ist, dass ein bestehendes Gebäude (Bestand) baulich verändert wird.

Moderne Bauten sind hochkomplexe technische Gebilde. Sie sind vom Keller bis zum Dach von elektrischen Leitungen durchzogen, besitzen ein ebenso kompliziertes Zu- und Ableitungssystem für Wasser und bestehen aus so unterschiedlichen Materialien wie Holz, Stahl, Glas, Aluminium, Beton oder Keramik. Zu den bauphysisch relevanten Faktoren wie Dämmung und Isolation kommt die Statik, die Garantin für viele Jahrzehnte Stabilität. Klar, dass ein Eingriff in diese Substanz wohl überlegt sein muss. Fehler bei der Sanierung oder Modernisierung eines Wohngebäudes können weitreichende Folgen haben. Aus diesem Grund sollten sich Bauherren vor jeder Sanierungsmaßnahme absichern. Deshalb begutachten wir nach Abschluss der einzelnen Gewerke den Ist-Zustand des Gebäudes, dokumentieren die Maßnahmen und stellen Fehler fest. Diese Arbeit ist essentiell für eine eventuelle gerichtliche Auseinandersetzung.

Natürlich können Handwerkern auch bei Bestandsbauten Fehler unterlaufen. Das Problem: Diese Mängel sind häufig nicht sofort sichtbar, sondern treten erst Jahre später auf. Dann ist es schwierig, den Nachweis zu führen, dass die Ursache des Problems in der früheren Sanierung liegt. Ein gutes Beispiel: Soll eine luftdichte Ebene ausgeführt werden, entstehen Fehler, die durch eine Überbauung optisch zunächst nicht erkennbar sind. Teilweise werden diese Schäden erst Jahre später in Form von Schimmelpilzbildung sichtbar. Daher sollten Sie jedes Gewerk genauestens unter die Lupe nehmen (oder nehmen lassen) und zwar vor Bauabnahme. Denn: Haben Sie das Gewerk erst abgenommen, tritt die Beweislastumkehr ein und Sie als Bauherr schulden den Nachweis der mangelbehafteten Leistung. Wenn Sie einen Sachverständigen hinzuziehen, können Sie das Problem vermeiden.